萍府办发〔2013〕20号
各县（区）人民政府，市政府各部门：
市财政局、市国税局、市地税局关于《加强房地产开发经营企业税收管理的意见》已经市政府同意，现予印发，请遵照执行。
2013年12月23日
（此件主动公开）
加强房地产开发经营企业税收管理的意见
市财政局 市国税局 市地税局
第一条 为进一步加强房地产开发经营企业税收管理，规范房地产开发经营企业税收的征收和缴纳行为，防止税收流失，保障财政收入，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例等有关税收法律、行政法规的规定，结合我市实际，制定本意见。
第二条 凡在我市从事房地产开发经营业务的企业，均为房地产业税收纳税人（以下简称纳税人），都应按本意见规定缴纳有关税收。
本意见所称房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
本意见所称企业，是指独立核算、取得收入的组织，含个人独资企业、合伙企业。本意见所称税收，包括营业税、城市维护建设税、土地增值税、企业所得税、个人所得税、印花税、房产税、土地使用税、契税、耕地占用税、教育费附加等。
第三条 纳税人应自领取营业执照之日起三十日内，持有关证件，向主管税务机关申报办理税务登记。外来经营户应当持税务登记证副本和机构所在地税务机关填开的《外出经营活动税收管理证明》，办理报验登记，接受税务管理。
第四条 纳税人应当按照规定，及时将其全部存款账户信息向税务机关报告。
纳税人的财务、会计制度或者财务、会计处理办法和会计核算软件，应当报送税务机关备案。
其他未列明的税收征收管理要求，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的规定办理。
第五条 纳税人应按税法的规定及时向主管地方税务机关进行日常纳税申报、企业所得税年度纳税申报，对符合清算条件应清算和可要求清算的房地产开发项目，应按有关规定办理土地增值税清算手续。
实施企业所得税查账征收的纳税人在进行所得税年度纳税申报时，应按规定自主委托中介机构进行审核并附送中介机构出具的企业所得税汇算清缴纳税申报鉴证报告，对符合规定完工条件的开发产品项目，应于完工日及时结转收入，核算相关成本费用。
第六条 相关税种、税率、规定。
营业税：转让土地使用权、销售不动产，分别按“转让无形资产”、“销售不动产”税目，征收5%的营业税。
企业所得税：纳税人应依法就房地产开发经营所得预缴企业所得税的，城区（安源区、萍乡经济技术开发区范围内）按应税所得率20%预缴，县（区）按应税所得率16%预缴；开发项目属经济适用房、限价房和危改房的，按应税所得率3%预缴。
实施企业所得税查账征收的纳税人年度核算销售未完工开发产品的计税毛利率明确如下：
（一）开发项目位于安源区、萍乡经济技术开发区范围内的，计税毛利率按32%确定；
（二）开发项目位于其他地区的，计税毛利率按26%确定；
（三）开发项目属经济适用房、限价房和危改房的，计税毛利率按8%确定。
个人所得税：纳税人应依法就房地产开发经营所得预缴个人所得税的，城区（安源区、市经济技术开发区范围内）按预征率5%，县（区）按预征率4%预缴。
土地增值税：土地增值税实行四级超率累进税率，税率为30%—60%。纳税人在竣工结算前转让房地产取得的收入，按江西省地方税务局规定的预征率进行预征。对符合清算条件应清算和可要求清算的房地产开发项目，清算审核中按规定程序确定土地增值税为核定征收方式的，按江西省地方税务局统一规定的核定征收率清算缴纳。
契税：承受土地、房屋权属的单位和个人按规定的税率申报缴纳契税。对购房户（承受房屋权属的个人）委托房地产开发经营企业代缴购房契税的，房地产开发经营企业应于收到税款的次月十五日内代申报缴纳入库，严禁积压、滞解、挪用税款。
其他税费：按有关税收法律、法规规定执行。
第七条 纳税人要统一安装使用江西省房地产业、建筑业税收管理信息系统（简称“两业”管理系统）。销售、转让房地产时，应当按照规定开具、使用、取得《江西省地方税务局通用预收款收据》、《江西省地方税务局销售不动产统一发票》。
第八条 各级人民政府应当依法加强对本行政区域内税收征收管理工作的领导或者协调，支持税务机关依法履行职责，依照法定税率计算税额，依法征收税款。各有关部门和单位应当支持、协助税务机关依法履行职责。
第九条 税务部门应与政府相关部门加强协作，完善房地产业涉税信息交换机制。
房地产业涉税信息交换工作，由市涉税信息交换工作领导小组进行领导，由市涉税信息交换办公室（承办科室为市财政局税政条法科）进行组织。市涉税信息交换工作领导小组成员单位包括市财政局、市国税局、市地税局、市工商局、市发改委、市建设局、市规划局、市国土资源局、市房管局9个部门（单位）。
第十条 上述成员单位应定期向市涉税信息交换办公室报送房地产业涉税资料。
市财政局应定期报送全市财政拨款建设项目信息。
市国税局、市地税局应定期报送全市房地产开发经营纳税人相关信息。
市工商局应定期报送全市房地产开发经营纳税人营业执照新办理、变更、注（吊）销信息以及股权登记、转让变更信息。
市发改委应定期报送全市房地产开发经营企业立项批复、企业备案有关资料。
市建设局应定期报送全市房地产开发经营项目建筑业施工许可证办理信息、备案建筑项目预算造价信息，定期发布房地产开发经营企业多层住宅房、电梯房及别墅单位建筑工程造价。
市规划局应定期报送全市房地产开发经营企业建筑工程项目许可证核发信息。
市国土资源局应定期报送全市土地出让交易信息、房地产开发经营企业地籍资料。
市房管局应定期报送全市房地产预售许可证核发信息、房地产开发经营项目交易信息，定期发布全市住房销售均价。
在萍乡市三方涉税信息交换平台未运行前，各成员单位要将上述信息按规定的内容、时限、格式报送市涉税信息交换专用邮箱Pxssxx@163.com。平台运行后，各成员单位要在平台上按要求定期报送。收集的信息，由市涉税信息交换办公室负责整理，并分发国税、地税部门。
具体报送内容和报送时限详见《房地产业涉税信息交换目录表》（附件1），报送格式详见《涉税信息交换表格》（附件2）。报送内容需向县（区）有关部门收集的，各成员单位要统一收集，并汇总上报。
第十一条 市涉税信息交换办公室对上述成员单位履行职责情况进行督促、考核，并在报市涉税信息交换工作领导小组审定后进行奖惩。成员单位要指定具体承办部门、明确工作联络员负责本单位涉税信息报送工作，并将本单位涉税信息的报送部门、联络员联系方式报市涉税信息交换办公室。
第十二条 本意见未作规定的，依照有关税收法律、法规执行。
第十三条 本意见由市财政局、市国税局、市地税局负责解释。
第十四条 本意见自2014年1月1日起执行。此前规定与本意见不一致的，应按本意见规定执行。
